Rakentaminen

Rakennusalan elpyminen etenee edelleen suunnitellusti, mutta aikataulu on viivästynyt. Kasvun odotetaan edelleen palaavan kehittyneissä talouksissa vuonna 2027, mutta elpyminen on osoittautunut odotettua hitaammaksi ja hauraammaksi. Korkeammat pitkäaikaiset korot yhdistettynä geopoliittisiin jännitteisiin ja nouseviin tuotantokustannuksiin ovat heikentäneet luottamusta ja viivästyttäneet investointipäätöksiä sekä asuin- että liikerakentamisessa.

Asumisrakentaminen on edelleen alan heikoin segmentti. Asuinrakentamista rajoittavat jatkuvasti korkeat lainakustannukset, heikko ostovoima ja rakennuttajien varovainen asenne. Olosuhteet ovat erityisen haastavat suurilla kypsillä markkinoilla, kuten Ranskassa, Saksassa, Yhdysvalloissa ja Kanadassa, vaikka asuntopula tukee edelleen toimintaa useilla markkinoilla, erityisesti Espanjassa, Alankomaissa ja osissa Aasian ja Tyynenmeren aluetta.

Infrastruktuuri ja maa- ja vesirakentaminen ovat alan tärkein kestävyyden lähde. Julkiset investoinnit, infrastruktuuri, modernisointi ja pitkän aikavälin poliittiset painopisteet tukevat edelleen toimintaa maailmanlaajuisesti. Kysyntää ohjaavat yhä enemmän neljä rakenteellista teemaa: hiilestä irtautuminen, digitalisaatio, teollisuuden tuotannon palauttaminen kotimaahan ja puolustusmenot. Nämä tekijät pitävät hankekantia yllä, vaikka perinteiset rakennusmarkkinat ovat edelleen paineen alla.

Kaupallisten kiinteistöjen elpyminen on epätasaista. Sijoitustoiminta on vähitellen parantunut, mutta ala on edelleen hyvin segmentoitunut. Toimistokiinteistöt kohtaavat edelleen rakenteellisia haasteita, jotka liittyvät hybridityöskentelyyn ja korkeaan vajaakäyttöasteeseen, erityisesti Yhdysvalloissa. Sen sijaan kysyntä ensiluokkaisille toimistokiinteistöille pysyy suhteellisen vakaana, kun taas logistiikka- ja vähittäiskaupan kiinteistöt menestyvät edelleen paremmin kuin kaupallisten kiinteistöjen markkinat yleisesti.

Rakennusmateriaalien tuottajilla on edessään vaikea tasapainoilutehtävä. Heikko rakentamisen kysyntä Euroopassa, Pohjois-Amerikassa ja Kiinassa on rajoittanut volyymikasvua, kun taas Lähi-itään liittyvät häiriöt ovat lisänneet kustannuksia useissa toimitusketjuissa. Samalla valmistajien on jatkettava investointeja hiilidioksidipäästöjen vähentämiseen ja teollisuuden modernisointiin, mikä luo lisäpaineita kannattavuudelle ja pääoman kohdentamiselle yleisesti vaimeasta markkinatilanteesta huolimatta.

2027: Rakennusalan elpyminen viivästyy jatkuvasti

Maailmanlaajuisen rakennusalan odotetaan edelleen palaavan kasvu-uralle kehittyneissä talouksissa vuoden 2026 loppupuolella ja vuonna 2027. Elpyminen on kuitenkin osoittautumassa odotettua vaikeammaksi ja hitaammaksi. Vuoden 2026 alussa Euroopan ja Pohjois-Amerikan tärkeimmillä markkinoilla vallinnut optimismi on hiipunut Lähi-idän jännitteiden uudelleen kiihtyessä. Tästä johtuva pitkäaikaisten korkojen nousu on kiristänyt rahoitusolosuhteita, mikä on painanut sekä asuntokysyntää että kaupallisten kiinteistöjen investointeja.

Konflikti on vaikuttanut alaan myös kustannuskanavan kautta. Globaalien toimitusketjujen häiriöt ovat lisänneet rakennusmateriaalien hintojen nousupainetta, mikä vaikuttaa sekä erittäin energiaintensiivisiin materiaaleihin, kuten sementtiin, lasiin ja bitumiin, että tuotteisiin, jotka ovat alttiimpia Persianlahden kauppareittien häiriöille, kuten alumiiniin ja moniin eristysmateriaaleissa, maaleissa ja PVC-tuotteissa käytettäviin petrokemian johdannaisiin. Korkeammat rahoituskustannukset ja uudistuneet kustannuspaineet ovat yhdessä heikentäneet luottamusta koko alalla entisestään.

Tämän seurauksena rakentamisen elpyminen on viivästynyt jatkuvasti. Asuin- ja liikerakentamista rajoittavat edelleen tiukat luotto-olosuhteet, suuri epävarmuus ja sijoittajien vaimea kiinnostus. Infrastruktuuri, julkiset rakennushankkeet ja maa- ja vesirakentaminen tarjoavat kuitenkin edelleen tärkeän kestokyvyn lähteen. Investointeja näihin segmentteihin tukevat neljä voimakasta rakenteellista tekijää, jotka muokkaavat rakentamisen kysyntää maailmanlaajuisesti: hiilestä irtautuminen erityisesti Euroopassa, digitalisaatio etenkin Yhdysvalloissa, talouksien irrottaminen toisistaan ja pyrkimys suurempaan teolliseen itsemääräämisoikeuteen suurissa talouksissa sekä kasvavat puolustusmenot. Yhdessä nämä voimat pitävät hankeputken täynnä, vaikka rakentamisen perinteiset suhdannevaihteluista riippuvat veturit ovat edelleen paineen alla.

Asuminen on edelleen alan heikoin lenkki

Asuntorakentaminen, joka on rakennusalan syklisin osa-alue, vakiintuu edelleen maailmanlaajuisesti, mutta odotettua hitaammin. Asuntolainakorot ovat edelleen korkealla kaikkialla Euroopan unionissa geopoliittisten jännitteiden aiheuttamien inflaatiopelkojen vuoksi. Syklin alkuvaiheessa havaittu asuntolainojen myöntämisen asteittainen elpyminen on menettänyt vauhtiaan, mikä viivästyttää rakennuslupien, uusien asuntojen rakentamisen aloittamisen ja viime kädessä rakennusalan liikevaihdon paranemista.

Haasteet ovat erityisen vakavia suurilla markkinoilla, kuten Ranskassa ja Saksassa, joissa asuntorakentaminen on edelleen vaimeaa ja kiinteistökehittäjien taloudelliset vaikeudet painavat edelleen toimintaa. Vaikutusmekanismi on selkeä: kotitalouksien heikentynyt ostovoima vähentää kysyntää, mikä puolestaan hillitsee uusien hankkeiden käynnistämistä ja viivästyttää koko alan elpymistä. Euroopan tilanne ei kuitenkaan ole lainkaan yhtenäinen. Jotkut markkinat osoittavat edelleen huomattavaa joustavuutta, erityisesti Alankomaat ja Espanja, joissa jatkuva asuntopula tukee edelleen sekä kysyntää että rakentamista.

Pohjois-Amerikassa asuntorakentamisen vauhti hidastuu edelleen. Sekä Yhdysvalloissa että Kanadassa uusien asuntojen rakentaminen on heikentynyt, mikä näkyy rakennuslupien ja aloittujen asuntojen määrän laskuna sekä uusien asuntojen hintojen alenemisena. Näkymät ovat edelleen epävarmat molemmin puolin rajaa. Yhdysvalloissa hieman alhaisemmat asuntolainakorot ovat auttaneet myyjiä palaamaan olemassa olevien asuntojen markkinoille, mikä on parantanut tarjontatilannetta ja vähentänyt uusien asuntojen suhteellista houkuttelevuutta. Samalla valmiiden mutta myymättömien asuntojen varastot ovat kasvaneet, mikä on lisännyt painetta rakennuttajille ja rasittanut tulevia hankesuunnitelmia. Kanada kohtaa samanlaisia haasteita. Rakennuttajat kamppailevat heikentyvän kysynnän, kasvavien varastojen ja alhaisempien myyntihintojen kanssa. Näitä paineita pahentavat edelleen rakenteelliset rajoitteet, kuten jatkuva ammattitaitoisen työvoiman puute ja jatkuvasti korkeat rakennuskustannukset, jotka rajoittavat alan kykyä saada uutta vauhtia.

Asuntorakentaminen on edelleen haurasta suuressa osassa Aasian ja Tyynenmeren aluetta, vaikka taustalla olevat tekijät vaihtelevat huomattavasti markkinoittain. Kiina kamppailee edelleen ylijäämäisen asuntotarjonnan perinnön kanssa, eikä merkkejä kestävästä käänteestä ole juurikaan näkyvissä. Japanissa ja Etelä-Koreassa epäsuotuisat väestökehityssuuntaukset jarruttavat edelleen kasvua kansallisella tasolla, vaikka suuntaukset suurissa metropolialueissa, kuten Tokiossa ja Soulissa, ovat suhteellisen vahvat. Muualla kaupungistuminen tarjoaa jatkuvasti voimakasta tukea. Asuntojen ja infrastruktuurin kysyntää Intiassa tukee nopea väestönkasvu ja jatkuva kaupunkien laajeneminen. Myös Australia poikkeaa yleisestä trendistä, sillä asuntorakentaminen on elpynyt suhteellisen nopeasti korkotason noususta huolimatta. Voimakkaat muuttovirrat ja krooninen asuntopula tukevat edelleen merkittävästi rakentamisen kysyntää.

Persianlahden alueella tilanne on vaihtelevampi. Rakentaminen on edelleen vilkasta Saudi-Arabiassa, ja sitä tukevat suuri ja kasvava väestö sekä mittavat investointisuunnitelmat. Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa (UAE) näkymät ovat kuitenkin muuttuneet epävarmemmiksi. UAE:n kiinteistömarkkinat ovat vahvasti riippuvaisia ulkomaisesta pääomasta ja kansainvälisistä ostajista, minkä vuoksi ne ovat erityisen herkkiä geopoliittisen ilmapiirin muutoksille. Viimeaikainen epävarmuus on saanut jotkut sijoittajat omaksumaan odottavan asenteen, mikä on vaikuttanut transaktiomäärien laskuun ja heikentänyt markkinoiden luottamusta. Tämä on alkanut heijastua heikompaan hintakehitykseen, erityisesti rakenteilla olevien kiinteistöhankkeiden osalta. Erityisen alttiina ovat rakennuttajat, joilla on huomattavia myymättömien kiinteistöjen varastoja. Vaikka Dubain ja Abu Dhabin rakenteellinen pitkän aikavälin vetovoima on edelleen vahva, lyhyen aikavälin näkymät riippuvat suuresti geopoliittisesta kehityksestä.

Infrastruktuuri ja julkiset rakennushankkeet ovat edelleen vakauden tukipilari

Maarakentaminen on edelleen maailmanlaajuisen rakennussektorin kestävimpiä segmenttejä. Euroopassa segmentti kasvoi 3 % vuoden 2026 ensimmäisellä puoliskolla, ja sen odotetaan pysyvän keskeisenä kasvun veturina koko vuoden 2027 ajan. Toimintaa ovat tukeneet julkiset investointiohjelmat ja pitkän aikavälin infrastruktuuritarpeet. Saksan uudistetut infrastruktuuritavoitteet sekä eurooppalaisten varojen jatkuva kohdentaminen Keski- ja Itä-Eurooppaan, Italiaan ja Espanjaan tukevat todennäköisesti hankekantaa tulevina vuosineljänneksinä.

Näkymät eivät kuitenkaan ole täysin rajoittamattomat. Useissa Euroopan talouksissa asteittain palautuva finanssipolitiikan kurinalaisuus todennäköisesti rajoittaa uusien julkisten investointisitoumusten ja paikallisten hankkeiden laajuutta, kun taas poliittiset syklit saattavat lisätä epävarmuutta. Esimerkiksi Ranskassa äskettäin pidetyt vuoden 2026 kunnallisvaalit painoivat alan liikevaihtoa ensimmäisellä vuosipuoliskolla, kun taas vuoden 2027 presidentinvaalit saattavat lisätä epävarmuutta suurempien infrastruktuurihankkeiden osalta. Näistä vastatuulista huolimatta ala on edelleen suhteellisen vakaassa asemassa koko mantereella. Työvoimapula ja rakennusmateriaalien nousevat kustannukset ovat edelleen suurimpia toiminnallisia haasteita, mutta kannattavuus on yleisesti ottaen pysynyt vakaana ja konkurssit ovat olleet vähäisiä verrattuna muihin rakennusalan segmentteihin.

Yhdysvalloissa muu kuin asuinrakentaminen on menettänyt hieman vauhtia poikkeuksellisen kasvukauden jälkeen. Toiminta on yleisesti ottaen vakiintunut vuosina 2023 ja 2024 kirjattujen voimakkaiden kasvulukujen jälkeen. Samalla investointikuvioissa muussa kuin asuinrakentamisessa on tapahtumassa muutoksia. Strategisiin sektoreihin kohdistuneen ensimmäisen investointiaallon (esim. CHIPS-lain seurauksena) mukana tullut teollisuuden kapasiteetin kasvu on hidastunut, kun taas investoinnit datakeskuksiin ovat kiihtyneet dramaattisesti viimeisten vuosineljännesten aikana ja toimivat alan seuraavana kasvun veturina. Tämän pääoman uudelleen kohdentamisen odotetaan jatkuvan, sillä laskentakapasiteetin, tekoälysovellusten ja digitaalisen infrastruktuurin kysyntä pysyy vahvana. Laaja hankekanta viittaa siihen, että datakeskusten rakentaminen on keskipitkällä aikavälillä edelleen yksi Yhdysvaltojen rakennusalan nopeimmin kasvavista osa-alueista.

Aasian infrastruktuuritarpeet ovat alan kestävä ja voimakas rakenteellinen tukipilari. Kehittyvissä talouksissa käynnissä oleva kaupungistuminen, teollisuuden kehitys ja väestönkasvu ylläpitävät merkittävää kysyntää liikenne-, energia- ja yleishyödyllisen infrastruktuurin osalta. Intia on edelleen yksi dynaamisimmista markkinoista tässä suhteessa, kun taas Kiinassa hallituksen johtamat investoinnit tukevat edelleen toimintaa huolimatta kiinteistöalan laajemmista heikkouksista.

Näkymät ovat yhtä vahvat myös Persianlahden alueella. Laajamittaiset valtion kehitysohjelmat vauhdittavat edelleen rakentamista, kun maat pyrkivät monipuolistamaan talouksiaan hiilivetyjen ulkopuolelle. Saudi-Arabian Vision 2030 -ohjelma ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pitkän aikavälin strategiset suunnitelmat ylläpitävät laaja-alaisia investointeja liikenteen, energian, teollisuuden, matkailun, digitaalisen infrastruktuurin ja kaupunkikehityksen aloilla. Tämän seurauksena maarakentamisen ja julkisten rakennushankkeiden odotetaan pysyvän alueen vahvimmin kehittyvissä rakennussegmenteissä vuoteen 2027 asti.

Kaupalliset kiinteistöt: hauras elpyminen toimistotilojen jatkuvan ylikapasiteetin keskellä

Kaupallisten kiinteistöjen elpyminen jatkui koko vuoden 2026 ajan sijoitustoiminnan asteittaisen palautumisen tukemana. Hormuzin salmen sulkemisen myötä viime aikoina lisääntynyt pitkäaikaisten korkojen epävarmuus on kuitenkin heikentämässä tätä vauhtia.

Toimistomarkkinat ovat edelleen alan suurin heikkous. Vapaiden tilojen osuus on korkea useimmissa kehittyneissä talouksissa, sillä hybridityöskentelymallit painavat edelleen kysyntää. Parannuksen merkkejä on kuitenkin näkyvissä, erityisesti Euroopassa, jossa sekä toimistorakentaminen että investoinnit ovat palanneet kasvuun ensimmäistä kertaa pandemian jälkeen, vaikka ne ovatkin historiallisessa mittakaavassa edelleen hyvin alhaisella tasolla. Elpyminen on kuitenkin hyvin valikoivaa. Sijoittajat ja vuokralaiset suosivat edelleen parhailla sijainneilla olevia ja parhaat ominaisuudet omaavia huippukohteita, mikä vahvistaa laatuun suuntautuvaa pakoa, joka on muokannut alaa Covid-19-pandemian jälkeen. Vanhemmat, vähemmän tehokkaat rakennukset kamppailevat edelleen kysynnän laskun ja kasvavien vanhentumriskiin liittyvien haasteiden kanssa. Yhdysvalloissa tilanne on haastavampi jatkuvasti heikon kysynnän vuoksi, mikä näkyy jo ennestään korkeina ja edelleen nousevina vajaakäyttöasteina.

Sen sijaan vähittäiskaupan ja logistiikan kiinteistöt ovat osoittautuneet kestävämmiksi. Vuokralaisten kysyntä on suhteellisen vakaata, ja sitä tukevat muuttuvat kulutustottumukset sekä jatkuvat toimitusketjun tarpeet.

Rakennusmateriaalit: heikko kysyntä kohtaa uusia tarjontapaineita

Rakennusmateriaaliala seuraa edelleen rakentamisen kehitystä. Useimmissa kehittyneissä talouksissa, mukaan lukien Eurooppa ja Pohjois-Amerikka sekä Kiina, tuotanto on pysynyt yleisesti ottaen paikallaan tärkeimmissä tuoteryhmissä, sementistä ja lasista metalleihin, muoveihin ja kemikaaleihin.

Energiaintensiivisten materiaalien, kuten sementin ja lasin, kohdalla korkeammat energiakustannukset ovat saaneet tuottajat nostamaan myyntihintoja. Heikko kysyntä loppupäässä on kuitenkin rajoittanut niiden kykyä siirtää nämä korotukset kokonaan asiakkaille. Tämän seurauksena katteet ovat paineen alla, kun yritykset kamppailevat sekä vähäisten volyymien että heikon hinnoitteluvoiman muodostaman kaksoishaasteen kanssa.

Muilla segmenteillä tilanne on vaihtelevampi. Myös alumiini- ja petrokemian tuotteisiin ovat vaikuttaneet Persianlahden kauppavirtojen häiriöt, mikä on johtanut kustannusten nousuun ja epävarmuuden lisääntymiseen osissa toimitusketjua. Se, missä määrin nämä paineet näkyvät kestävänä hintojen nousuna tai muutoksina markkinadynamiikassa, riippuu häiriöiden kestosta sekä tuottajien ja ostajien kyvystä mukauttaa hankintakäytäntöjään.

Näiden suhdannehaasteiden lisäksi ala kamppailee edelleen käynnissä olevan syvällisen rakenteellisen muutoksen kanssa. Rakennusmateriaalit kuuluvat teollisuuden suurimpiin hiilidioksidipäästöjen lähteisiin, erityisesti sementin, teräksen ja lasin tuotannossa. Tämän seurauksena hiilestä irtautuminen on tullut strategiseksi välttämättömyydeksi, ja se ajaa merkittäviä investointeja puhtaampiin teknologioihin, vaihtoehtoisiin polttoaineisiin ja tehokkaampiin tuotantoprosesseihin. EU:n hiilipäästöjen rajakorjausmekanismin (CBAM) asteittainen käyttöönotto on vahvistanut tätä suuntausta nostamalla tuonnin hiilikustannuksia ja vahvistamalla kannustimia päästöjen vähentämiseen kotimaisissa tuotantoketjuissa. Vaikka nämä investoinnit ovat välttämättömiä alan pitkän aikavälin kilpailukyvyn ja sääntelyn noudattamisen kannalta, ne muodostavat myös mittavan taloudellisen rasitteen etenkin pienemmille tuottajille, jotka käyttävät vanhempia ja vähemmän tehokkaita teollisuuslaitteistoja.